????各地房屋質(zhì)量問題頻現(xiàn) 專家稱制度設(shè)置不完善
????隨著房地產(chǎn)市場的火爆，“樓脆脆”、“樓歪歪”等有關(guān)住房質(zhì)量的重大事件相繼曝光，住房質(zhì)量問題引發(fā)國人高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士透露，施工人員往往“頭天還在田里掄鋤頭，第二天就來工地抹灰?！惫こ藤|(zhì)量可想而知。有人形容監(jiān)理似“稻草人”形同虛設(shè)，政府的監(jiān)管更應(yīng)位置前移。專家指出，監(jiān)督機(jī)制的缺陷與法律體系的不完善均是導(dǎo)致建筑商對質(zhì)量重視不夠的深層次原因，房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善。 （本報綜合）
????現(xiàn)狀
????全國住房質(zhì)量問題頻現(xiàn)
????“現(xiàn)在房子的質(zhì)量真讓人寒心。”老楊告訴記者，就在前不久，老王的一位朋友在北京買了一套新房，老楊說，房頂看著就不平滑，用棍子敲了幾下“咚咚”一敲就敲出問題來了，房頂有“狗洞”，而且這個“狗洞”是無法通過維修來彌補的。后果會有漏水、隔音效果差，嚴(yán)重的會造成局部塌陷。
????從學(xué)徒干起，最終做到建筑質(zhì)檢員的老楊舉例說，蓋樓時，如果施工不仔細(xì)的話往往會忽視澆鑄中的細(xì)節(jié)問題，比如說洋灰沒打?qū)?，就會出現(xiàn)“狗洞”?！斑@里最關(guān)鍵的質(zhì)量環(huán)節(jié)就在‘震蕩手’的把握上?！崩蠗钸M(jìn)一步給記者解釋，蓋樓起結(jié)構(gòu)時，混凝土傾倒在澆鑄面，一名工人拖著一個嗡嗡作響的“鐵棒”在混凝土中不停地攪拌，這就是“震蕩手”，他的技術(shù)與經(jīng)驗是樓面質(zhì)量的保證。
????“出現(xiàn)蜂窩麻面還屬于一般的問題，‘狗洞’就屬于比較嚴(yán)重的問題了?！崩蠗罴拥卣f，一個項目往往是結(jié)構(gòu)和裝修不是一個單位負(fù)責(zé)到底，起結(jié)構(gòu)時一個施工隊，裝修時是另一個施工隊。裝修方往往為了省事早趕工期，明知道有問題也不說，往往在夜里偷偷摸摸地抹上層灰，然后直接在之前的基礎(chǔ)上裝修，使得從表面看不出房子質(zhì)量有問題，掩蓋了問題。但是問題實際上依然存在，這就埋下了質(zhì)量隱患。
????“還有更可氣的呢?！崩蠗畲蜷_了話匣子，一個朋友在北京南城買了一套房，收房時請他去幫忙驗收。老楊來到房間左看看、右敲敲，先抬頭看看房頂，再低頭瞅瞅地面，就問開發(fā)商的工作人員，“地漏呢？”開發(fā)商方面起先還裝糊涂，最終經(jīng)不住老楊一再追問，只得承認(rèn)裝修時忘做防水，只好將地漏堵上的事實。
????工程承包方的資質(zhì)問題也十分關(guān)鍵。老楊告訴記者，一些項目經(jīng)理往往都有高學(xué)歷背景，具備一定的理論知識，但缺乏相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗，很多在施工中暴露出來的明顯的問題都不能發(fā)現(xiàn)。此外，監(jiān)理人員的資質(zhì)認(rèn)證僅僅以通過專業(yè)考試來衡量是明顯不夠的，畢竟理論知識和實踐經(jīng)驗是不同的。在這樣的環(huán)境下，有經(jīng)驗的老工人也會為了圖省事、即使發(fā)現(xiàn)問題也睜一只眼閉一只眼。
????一些購房者表示，關(guān)于樓盤質(zhì)量，并不是不關(guān)心，而是這樣的專業(yè)問題普通消費者無法判斷質(zhì)量好壞，只能從外觀看看，或者是跟前期的業(yè)主打聽，所謂對質(zhì)量的關(guān)注也只能到此為止。而且現(xiàn)在不少商品房基本都是期房，開盤的時候房子還沒建起來，所以購房人只能是在收房時檢查質(zhì)量。由此看來，在樓盤質(zhì)量問題上，處于弱勢地位的購房者都很無奈。
????這些年，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中一部分開發(fā)商過于追求經(jīng)濟(jì)效益，在高房價的前提下還要盡量壓低成本。據(jù)了解，一般情況下，7層以下建筑的土建成本約為每平方米1000元至1200元，30層左右的土建成本約為每平方米2200元至2500元，賣出商品房的價格基本在每平方米1萬元至2萬元，價格高的甚至要每平方米3萬元至5萬元。除去高昂的地價部分，主體工程造價在房價中占很少的比例，但為了獲取更多的利潤，開發(fā)商還是要使勁壓低主體工程在房價中的比例。在這樣的情況下，主體工程的質(zhì)量也就可想而知了。
????在內(nèi)容琳瑯滿目的樓盤宣傳廣告中，購房者往往看到的都是價格優(yōu)惠、贈送車位、精裝修、小區(qū)綠化率高以及各種小區(qū)內(nèi)外商場、學(xué)校、游泳館等這些賣點。但質(zhì)量問題卻幾乎沒有涉及。在十幾家樓盤的廣告中，列出施工單位名稱的廣告更是少之又少?！百彿咳俗铌P(guān)心的還是房價、戶型、環(huán)境這些問題?！币晃皇蹣翘幍匿N售人員如是說。
????事實上，房屋質(zhì)量問題相繼曝出，已經(jīng)開始逐漸引起公眾的關(guān)注。2008年中國質(zhì)量協(xié)會發(fā)布的全國住房用戶滿意度指數(shù)為66 .2，與2007年基本持平，大大低于2006年的水平，持續(xù)處于較低區(qū)間。記者了解到，有一些購房者專門跑到售樓部打探開發(fā)商和施工方的資質(zhì)，還有一些購房者會親自去施工場地查看并拍照，發(fā)到相關(guān)業(yè)主論壇上與大家一起討論。
????癥結(jié)
????相關(guān)制度設(shè)置不完善
????北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因主要是兩方面：一是開發(fā)建設(shè)單位沒有動機(jī)，二是制度設(shè)計不完善。樓建波分析說，開發(fā)建設(shè)單位沒有動機(jī)的原因，一方面是房地產(chǎn)市場尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場供需不平衡，市場需求大于供給，使得房子不愁賣，開發(fā)商不需要依靠質(zhì)量去售樓。另一方面，對于建筑質(zhì)量問題的處罰沒有那么嚴(yán)重，也使得開發(fā)建設(shè)單位放松了對質(zhì)量的要求。
????樓建波認(rèn)為，開發(fā)商趕工期也是個重要原因?！胺孔釉皆缃ê茫Y金回籠就越快。另外，出讓合同中開工和竣工日期有要求，施工許可證也有期限，開發(fā)商的預(yù)售合同中對交房日期也有規(guī)定?！暗窃诠こ虒嶋H操作中，會有很多變動因素。例如濕度和溫度不合適建設(shè)的情況等”樓建波舉例說道。
????北京市住房和建設(shè)委員會的一位負(fù)責(zé)人曾公開表示，現(xiàn)行住宅質(zhì)量保證體系的核心問題在于，住房制度改革的核心是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，可是現(xiàn)有的質(zhì)量保證體系沒有隨著住房制度改革而改革，責(zé)任沒有轉(zhuǎn)移，所以政府就是無限責(zé)任者，那么現(xiàn)行的住宅質(zhì)量保證體系從本質(zhì)上說，仍然是計劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物，沒有根據(jù)住房權(quán)屬性質(zhì)改變進(jìn)行革新。
????該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行的住房質(zhì)量管理體系存在以下問題：第一，現(xiàn)行住房質(zhì)量保證體系沒有兼顧到市場供求關(guān)系的影響。第二，限制了小業(yè)主對住宅質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)，導(dǎo)致了質(zhì)量保證責(zé)任主體的錯位。第三，現(xiàn)行的監(jiān)督制度沒有形成制約關(guān)系，難以真正發(fā)揮質(zhì)量的保證作用。開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方等五方責(zé)任主體在住宅質(zhì)量驗收中扮演的是“生產(chǎn)與賣家”角色，且施工方、監(jiān)理方等都受雇于開發(fā)商，是“五位一體”。
????對策
????房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善
????北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心關(guān)于商品房法律調(diào)查報告認(rèn)為，現(xiàn)在的住房質(zhì)量責(zé)任體系的特點是，住房相關(guān)法律法規(guī)非常多，但更多是以各部委規(guī)章為主，國家級立法比較欠缺，因此在使用中帶來一系列的困惑。
????我國房地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，但相關(guān)配套法律、法規(guī)卻不能如此之快地更新和完善，使開發(fā)商在較低的違法成本和較高的利潤回報之間本能地選擇冒險逐利。而工程招投標(biāo)不夠公平、公正、公開，工程監(jiān)理“一家化”、“裙帶化”，竣工驗收形式化等等管理體制的弊端更加暴露出該行業(yè)不規(guī)范、缺乏治理的現(xiàn)實要求。而作為購房者來說，其與開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)實力、專業(yè)知識水平等方面力量對比懸殊，處于弱勢地位。
????商品房質(zhì)量問題是在整個的建筑工程周期之中產(chǎn)生的，勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理、建筑材料供應(yīng)等任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量問題的產(chǎn)生。雖然國家法律法規(guī)和各種強(qiáng)制性的國家技術(shù)規(guī)范都嚴(yán)格禁止違規(guī)施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各種工程質(zhì)量問題不斷出現(xiàn)，“質(zhì)量至上，質(zhì)量第一”的要求在市場經(jīng)濟(jì)追求利益最大化的浪潮中難以真正實現(xiàn)。
????在建筑行業(yè)中，造成工程質(zhì)量問題頻現(xiàn)的根源在于制度方面的缺陷，完善和健全相關(guān)制度是解決工程質(zhì)量問題的最終途徑。具體來說，應(yīng)該在三個制度層面完善：
????首先是建筑工程質(zhì)量保修制度，需要重新確定質(zhì)量保修期限，建立多種制度解決保修費用，發(fā)展相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任鑒定機(jī)構(gòu)及仲裁機(jī)構(gòu)。推行房屋建筑工程質(zhì)量保險制度。
????其次，商品房作為一種“超級耐用”的商品，要保證其質(zhì)量，除了前期的建筑和保修外，還要考慮自保修結(jié)束后數(shù)十年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的維修，而保障維修能夠進(jìn)行的資金在國內(nèi)被稱作“住房共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項維修基金”。但《資金管理辦法》沒有明確界定建安成本造價，也未明確規(guī)定建安成本造價由開發(fā)商定還是由政府部門定，因此可能在實踐中導(dǎo)致交存依據(jù)不明確。而在使用過程中也存在著使用率低、保修期內(nèi)發(fā)生不可抗力時不能直接動用維修資金、未按規(guī)定使用等問題。
????最后，住宅質(zhì)量保險需要保險行業(yè)的介入。我國實行住房質(zhì)量保險制度有助于提高住房質(zhì)量，保護(hù)購房者切身利益，有利于建筑行業(yè)的競爭，促進(jìn)建筑行業(yè)誠信體系的構(gòu)建，也有利于政府質(zhì)量監(jiān)管職能的轉(zhuǎn)變。此外，保險行業(yè)專業(yè)化程度仍有待提高、相關(guān)法律法規(guī)需要建立和完善。建立住房質(zhì)量保險制度，首先要解決一系列專業(yè)性極強(qiáng)的保險及建筑工程問題。此外，我國沒有建設(shè)工程質(zhì)量檢查控制機(jī)構(gòu)，質(zhì)量檢查控制職能在環(huán)節(jié)上是割裂的，所以我國需要整合現(xiàn)有的資源，成立建設(shè)工程質(zhì)量檢查控制機(jī)構(gòu)，以切實推行住房質(zhì)量保險制度。
??? 延伸閱讀
????法國：保險公司唱主角
????政府主管部門不直接參與建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查，而主要是運用法律和經(jīng)濟(jì)手段，例如實行強(qiáng)制性的工程保險制度，促使建筑企業(yè)提高工程質(zhì)量。按照法國的建筑法規(guī)《建筑職責(zé)與保險》的規(guī)定：凡從事工程建設(shè)活動的單位，包括業(yè)主、總承包商、設(shè)計、施工、質(zhì)量檢查等單位，均須向保險公司投保。保險公司則要求每項工程在建設(shè)過程中都必須委托一個質(zhì)量檢查公司進(jìn)行質(zhì)量檢查，并給予投保單位在保險費支付上的優(yōu)惠。法國的質(zhì)量檢查公司在營業(yè)前，必須取得政府有關(guān)部門組成的委員會審批頒發(fā)的證書，發(fā)證機(jī)構(gòu)每2年至3年要進(jìn)行一次復(fù)審。
????美國：政府直接全程干預(yù)
????與法國相反，政府直接參與工程建設(shè)項目質(zhì)量的監(jiān)督檢查。在美國，政府質(zhì)量監(jiān)督檢查的人員分為兩類：一類是政府自己的檢查人員；另一類是政府臨時聘請或者要求業(yè)主聘請的、屬于政府認(rèn)可的外部的專業(yè)人員。這些監(jiān)督檢查人員都直接參與每道重要工序和每個分部分項工程的檢查驗收，在由他們認(rèn)定質(zhì)量合格后，方可進(jìn)行下一道工序。對工程材料、制品質(zhì)量的檢驗都由相對獨立的法定檢測機(jī)構(gòu)檢測。在所有監(jiān)督檢查的項目中，又以地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)等隱蔽工程和影響使用的關(guān)鍵部位作為重點。
????德國：政府委托，公司運行
????政府部門對工程項目的質(zhì)量監(jiān)督實行間接管理。德國政府對工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，主要采取由州政府建設(shè)主管部門委托或者授權(quán)，由國家認(rèn)可的質(zhì)監(jiān)工程師組建的質(zhì)量監(jiān)督審查公司，代表政府對所有新建工程和涉及結(jié)構(gòu)安全的改建工程的質(zhì)量實行強(qiáng)制性監(jiān)督審查，在工程質(zhì)量審查中，對工程材料的檢測，一般由承包商負(fù)責(zé)送到國家認(rèn)可的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。當(dāng)發(fā)生工程質(zhì)量或業(yè)主與承包商對工程材料、施工質(zhì)量發(fā)生爭議時，由質(zhì)監(jiān)工程師委托國家認(rèn)可的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，檢測費用由承包商、業(yè)主或質(zhì)監(jiān)公司中的責(zé)任方負(fù)擔(dān)。
????相關(guān)評論
????住房質(zhì)量必須要有保障
????住房質(zhì)量必須要有保障,尤其是保障房。
????毫無疑問，保障房正在成為一項深入人心的民生政策，并正在惠及越來越多的百姓。今年更成為保障房“提速”建設(shè)的一年。然而，在這個好政策的執(zhí)行中，也不時有個別地方出現(xiàn)一些問題，讓保障房的“保障”二字在群眾心目中打了折扣。
????近來，少數(shù)保障房的建筑質(zhì)量讓人心憂，有些樓盤存在空鼓裂縫、樓頂滲水、門窗松動、外墻滲水、墻面脫落等質(zhì)量問題。有人認(rèn)為，保障房質(zhì)量出現(xiàn)問題，是因為保障房價格低，利潤太薄，一些開發(fā)商為了降低成本而偷工減料，使得這類房屋價廉“質(zhì)也低”。因而建議，一方面要嚴(yán)懲奸商，另一方面也要解決建設(shè)中的資金缺口難題。
????事實上，保障房的價格低，來源是地方政府的土地出讓金低，并非一味要開發(fā)商讓利；與此同時，無論保障房還是商品房，都應(yīng)符合國家對房屋的質(zhì)量要求，開發(fā)商沒有任何理由對保障房偷工減料。
????當(dāng)然，在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題后，依法懲辦偷工減料的開發(fā)商是必須的，而且還要嚴(yán)懲到讓其不敢再偷工減料，以此震懾那些有可能動此歪腦筋的建筑單位。
????但是，僅僅懲罰開發(fā)商是不夠的。一些保障房質(zhì)量不過關(guān)事件顯示，一些地方政府對保障房建設(shè)的重視不夠，在保障房建設(shè)過程中存在監(jiān)管缺位現(xiàn)象。比如北京已經(jīng)建立了保障房質(zhì)量每月“網(wǎng)格式篩查”制度，如果監(jiān)管者能早些介入查驗，或許就不會出現(xiàn)大興保障房因質(zhì)量不過關(guān)而被拆之事。
????一位業(yè)內(nèi)人士對此的看法一針見血：保障房建筑質(zhì)量出現(xiàn)問題，不是缺管理辦法，根本原因是有人將保障房看成是對低收入群體的一種恩惠，在建設(shè)過程中不重視，監(jiān)管沒有真正落實，沒有發(fā)揮作用。
????因此說，要從根源上杜絕保障房質(zhì)量的“保障不夠”，需要各地政府部門端正態(tài)度，對保障房建設(shè)這一民生工程重要性的認(rèn)識要更到位，加強(qiáng)對保障房建設(shè)的監(jiān)管與問責(zé)。同時，需要國家有關(guān)部門對各地政府是否履行職責(zé)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管與問責(zé)，從而避免“這邊豆腐渣倒下，那邊豆腐渣起來”的現(xiàn)象。
????“能買個房子很不容易，我們集合三代人的努力去買一套房子，剛剛說要有個房子，這一下又被開發(fā)商把夢給滅了?！边@是等待保障房的一位百姓的話，從中，我們不僅能看到一樁房子對百姓的意義，更能看出大家對政府的期盼。畢竟，在房價居高不下的今天，保障房不僅關(guān)乎低收入群體的住有所居，更關(guān)系著政府在百姓心中的形象。因此，如何讓保障房質(zhì)量有保障，是地方政府必須切實著手解決的問題。(張偉杰)
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