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六、價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法
(一)新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法
⒈各城市基本分類月環(huán)比價(jià)格指數(shù)
計(jì)算步驟與方法：第一，計(jì)算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)；第二，采用雙加權(quán)計(jì)算全市三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡(jiǎn)單平均；第三，計(jì)算保障性住房環(huán)比價(jià)格指數(shù)，計(jì)算方法與商品住宅基本分類計(jì)算方法一致。
具體計(jì)算過(guò)程為：
⑴計(jì)算各樓盤各基本分類(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房)本月及上月平均價(jià)格
本月及上月平均價(jià)格計(jì)算公式為：
和 (1-1)
其中： 、 為第i個(gè)樓盤第j基本分類t期(本月)、t-1期(上月)銷售金額， 、 第i個(gè)樓盤第j基本分類t期(本月)、t-1期(上月)銷售面積。
⑵計(jì)算各樓盤各基本分類(含保障性住房)月環(huán)比價(jià)格指數(shù)
①連續(xù)性銷售樓盤和新開(kāi)樓盤環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算
連續(xù)性銷售樓盤是指，該樓盤本月和上月對(duì)應(yīng)分類都有成交；新開(kāi)樓盤是指，該樓盤本月第一次進(jìn)入市場(chǎng)銷售(本方案中連續(xù)四個(gè)月沒(méi)有成交記錄的在售樓盤也視為新開(kāi)樓盤)。
對(duì)于新開(kāi)樓盤，需對(duì)上月該樓盤各分類平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，具體評(píng)估方法如下：如果新開(kāi)樓盤附近區(qū)域存在可比在售樓盤，則按照該可比樓盤對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格評(píng)估上月價(jià)格；如果沒(méi)有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價(jià)格同質(zhì)可比原則，選取與該樓盤位置同一級(jí)別區(qū)域的相似樓盤對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格進(jìn)行上月價(jià)格評(píng)估；如果上述樓盤都不存在，則根據(jù)該樓盤附近區(qū)域內(nèi)本月二手住宅交易價(jià)格變動(dòng)幅度或有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估。
連續(xù)性銷售樓盤和新開(kāi)樓盤基本分類環(huán)比指數(shù)計(jì)算公式為：
計(jì)算公式為： (1-2)
其中： 為第i個(gè)樓盤第j基本分類t-1期(上月)平均價(jià)格(對(duì)于新開(kāi)樓盤則為評(píng)估的平均價(jià)格)， 為t期(本月)平均價(jià)格。
② 間斷性銷售樓盤環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算
間斷性銷售樓盤是指，由于市場(chǎng)供求變化等原因?qū)е略摌潜P當(dāng)月有交易，對(duì)應(yīng)分類上月沒(méi)有交易，而在本月之前的三個(gè)月內(nèi)曾經(jīng)有交易的樓盤。
對(duì)于該類樓盤，依據(jù)該樓盤本月之前三個(gè)月內(nèi)離本月最近的各分類成交數(shù)據(jù)計(jì)算各分類平均價(jià)格，再利用下列計(jì)算公式計(jì)算基本分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)：
(1-3)
其中： 表示第i個(gè)樓盤第j基本分類t期(本月)平均價(jià)格， 表示距離本月最近的對(duì)應(yīng)基本分類平均價(jià)格，n為距離本月的月份個(gè)數(shù)。
⑶計(jì)算全市基本分類(含保障性住房)月環(huán)比價(jià)格指數(shù)
計(jì)算公式為： (1-4)
其中： 為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)， 為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類t期(本月)銷售面積(金額)，n為該基本分類中包含樓盤的個(gè)數(shù)。將分別利用銷售面積和金額加權(quán)計(jì)算得到的兩個(gè)指數(shù)再簡(jiǎn)單平均計(jì)算。
⒉計(jì)算各城市基本分類以上類別價(jià)格指數(shù)
⑴定基價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式
(1-5)
其中：P表示價(jià)格，Q表示數(shù)量，t表示月份， 、 分別為本月和上月定基價(jià)格指數(shù)， 為環(huán)比指數(shù)。
⑵月環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式
(1-6)
⑶月同比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式
(1-7)
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